SK리츠 공모에 따른 리츠(REIT)에 대해서 알아보기

다음주 SK리츠 공모주 청약이 있습니다.
그래서 과연 리츠가 무엇인가에 대해서 공부해보도록 하겠습니다.

1. 리츠의 정의

리츠는 Real Estate Investment Trust의 약자로, 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 증권등에 투자 및 운영을 하고 그 수익을 배당의 형태로 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자를 하는 주식회사를 말합니다.
부동산투자회사법에 제28조에 따라 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 투자자에게 배당하도록 되어 있어 여타 다른 회사의 배당보다는 배당률이 높아 안정적인 자금을 흐름을 원하는 투자자에게 적합한 투자방법입니다.
리츠의 인기는 떨어졌지만, 성적표는 나쁘지 않습니다.
국토교통부에 따르면 지난해 말 기준으로 평균 배당수익률은 8.33%이며, 공모리츠의 배당수익률은 7.13%입니다.
지난해 국고채(3년물) 수익률이 0.99%, 회사채(3년)가 2.13%, 은행예금은 1.05%에 비하면 리츠가 매력적인 투자처인것은 틀림이 없습니다.
단, 리츠의 투자대상 부동산에 따라 정부 정책 등 시장 상황에 따라 변동 폭이 크고, 원금 손실 가능성도 있습니다.
코로나로 인하여 호텔 및 오피스에 투자하는 리츠의 경우 코로나19로 공실률이 늘고, 임대료 수익이 줄어들면서 배당금도 줄어 주가가 30%이상 하락한 리츠도 있습니다.
최근에는 백화점, 쇼핑몰 등 리테일 부동산이나 물류센터와 데이터센터에 투자하는 리츠도 늘고 있으니 내가 투자하고자 하는 리츠가 어떤 부동산에 투자하는지 잘 파악하고 투자하는 것이 좋습니다.

2. 리츠의 목적과 역사

♣ 목적
1. 일반인에게 부동산 간접투자 기회를 제공
▶ 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자 참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회를 제공합니다.
2. 부동산 가격 안정
▶ 인구 증가와 경제 발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산 시장 가격 안정을 도모합니다.
3. 건설시장 활성화 도모
▶ 외환 위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(CONDUIT) 필요에 의해 만들어졌습니다.
4. 부동산 산업의 발전
▶ 상대적으로 낙후된 부동산 시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 재고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화를 도모합니다.

♣ 역사
▶ 리츠는 1960년 미국에서 최초로 도입하여 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었습니다.
우리나라는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업 구조조정을 촉진하기 위해 도입되었습니다.

3. 리츠의 구조

리츠는 총 2가지의 구조를 가집니다.
자기관리 부동산투자회사와 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사로 구분됩니다.
리츠의 투자대상에 따른 차이점은 아래와 같습니다.

종류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠
투자대상	일반부동산/개발사업	일반부동산/개발사업	기업구조조정용 부동산
영업개시	국토교통부 영업인가(공모, CR 리츠는 금융위 사전협의)
설립주체	발기인
감독	국토부, 금융위
회사형태	실체회사(상근 임직원)	명목회사(상근없음)
최저자본금	70억원	50억원
주식분산	1인당 50% 이내		제한없음
주식공모	주식 총수의 30% 이상		의무사항 아님
상장	요건충족시		의무사항 아님
자산구성(매분기말)	부동산 : 70%이상(부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)		기업구조조정부동산 : 70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80% 이상)
자산운용 전문인력	5인(리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁운용
배당	50% 이상 의무배당 (초과배당가능)	90% 이상 의무배당(초과배당가능)
처분제한	1년(단, 개발사업 후 분양하는 경우에는 처분제한기간 없음)		제한없음
자금차입	자기자본의 2배 이내(주총 특별 결의시 10배)

4. 국내 리츠시장규모

국내 리츠시장 규모는 2002년 5,584억원을 시작으로 2019년 12월말 51.2조원으로 폭발적인 성장을 해왔습니다.

국내 리츠 중 대부분이 위탁관리리츠의 형태를 가지고 있으며, CR리츠(29개), 위탁관리(215개), 자기관리(4개)로 총 248개 리츠가 인가되어 운용중입니다.

유형별 투자자산은 주택이 61%로 제일 높으며, 오피스가 24%로 그 다음 비중을 차지하고 있습니다.

5. 하반기 이후 상장 예정 리츠

올 하반기 리츠의 상장이 대거 예고 되면서 리츠에 대한 투자자들의 관심이 다시 높아지고 있습니다.

리츠명	상장예정시기	주요 투자자산
디앤디플랫폼리츠	8월 27일	세미콜론 문래(오피스), 백암 파스토 물류센터, 일본 아마존 오다와라 물류센터
SK리츠	9월 중하순	SK서린빌딩, SK에너지 주유소 116곳
신한서부티엔디	11월	서울 용산 드래곤시티호텔, 인천 스퀘어원(쇼핑몰)
미래에셋글로벌리츠	11월	미국 플로리다주 페덱스 물류센터, 미국 텍사스주 아마존 물류센터
NH올원리츠	연말 또는 내년	성남 분당스퀘어, 서울/수원 엠디엠타워, 이천 도지물류센터
마스턴프리미어리츠	연말 또는 내년	프랑스 크리스탈파크오피스, 인천 쿠팡물류센터

디앤디플랫폼리츠는 어제 상장이 되면서 주가의 큰 흐름은 보여주지 못했지만, 리츠주의 목적은 단기 차익보다는 장기 배당투자의 성격이 짙으므로, 일반적인 상장주 투자의 목적과는 다르다고 할 수 있습니다.
다음주에 청약 예정인 SK리츠 및 다양한 리츠가 상장 예정입니다.
기존의 부동산 투자지가 주택 및 오피스임에 비하여, 하반기 상장예정인 리츠들은 리테일이나, 물류센터 등에 많이 투자하고 있는 것을 알 수 있습니다.
코로나 19로 인하여 비접촉 배달 주문이 늘어나면서 물류기업들이 크게 성장하게 되고 추후도 가장 치열한 전장이 될 물류센터 부동산에 투자를 하게된 배경이 되지 않았나 생각해봅니다.
전문가들은 내년 말 리츠의 예상 시가총액이 약 17조원에 달할 것으로 전망하고 있습니다.
이상 SK리츠 공모추 청약에 따른 리츠에 관하여 공부해보았습니다.