회사개요
미래에셋글로벌리츠1호위탁관리부동산투자회사("글로벌리츠1호" 또는 "자리츠")는 2021년 5월 21일에 설립되어 2021년 9월 15일 부동산투자회사법에 따라 국토교통부 장관으로부터 영업인가를 받은 부동산투자회사로, 자산을 투자, 운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것으로 목적으로 설립된 회사입니다.
글로벌리츠1호는 1차 유상증자(10월 8일)를 통해 모집한 사모 자금 약 702억 원 및 중순위대출 차입금 약 520억을 재원으로 미래에셋글로벌리츠1호위탁관리부동산투자회사 지분증권 100% 취득하였으며, 자리츠는 해당 금원으로 미국 플로리다주 Tampa 소재 FedEx 물류시설, 미국 텍사스주 Houston 소재 Amazon 물류시설을 보유하고 있는 현지 SPC의 지분증권 100%를 취득하였습니다.
금번 공모 청약을 통해 약 751억원을 모집하여 미국 인디애나주 Indianapolis 소재 FedEx 물류시설에 투자한 미래에셋맵스미국전문투자형사모부동산투자신탁17-1호("미래에셋맵스미국17-1호")의 수익증권 48.61% 지분을 취득하고, 중순위대출 차입금 약 520억 원을 상환할 예정입니다.
투자자산은 다음과 같습니다.
| 자산 | 임대면적 | 임대율 | 임대형태 | 준공/임대개시 | 임대 만기 | |
| 기본 | 연장 옵션 | |||||
| FedEx Tampa | 6,660평 | 100% | NNN | 2017년 2월 | 2032년 1월 (15년) |
2042년 2월 (5년 * 2회) |
| Amazon Houston |
24,073평 | 100% | NNN | 2017년 7월 | 2032년 7월 (15년) |
2052년 7월 (5년 * 4회) |
| FedEx Indianapolis |
26,862평 | 100% | NNN | 2020년 10월 | 2035년 9월 (15년) |
2065년 9월 (10년 * 3회) |
* NNN : 부동산세, 관리비 및 보험료를 임차인이 부담하는 임대형태
총 3곳의 물류창고의 임대업을 하고 있습니다. 기본 계약기간은 15년으로 2032, 2035년까지 계약이 되어 있어 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있을 것으로 보입니다.
| 구분 | FedEx Indianapolis | FedEx Tampa | Amazon Houston |
| 임대기간 | 2020년 10월 ~ 2035년 9월 (15년) |
2017년 2월 ~ 2032년 1월 (15년) |
2017년 7월 ~ 2032년 7월 (15년) |
| 임대료 상승률 | 5년 마다 5% 상승 | 5년 마다 2% 상승 | 연간 1.5% 상승 |
| 연장 옵션 | 10년 단위로 총 3회 가능 (3회 시 임대만기 : 총 45년) |
5년 단위로 총 2회 가능 (2회 시 임대만기 : 총 25년) |
5년 단위로 총 4회 가능 (4회 시 임대만기 : 총 35년) |
| 임차인 | FedEx Ground | FedEx Ground | Amazon |
| 신용등급 | S&P : BBB(모회사) | S&P : BBB(모회사) | S&P : AA- |
임차인이 신용 위험이 발생하거나 만기 이후 신규 임대차 계약을 체결할 경우, 임대료 상승에 대한 불확실성이 존재합니다.
리츠의 가장 중요한 예상 배당금은 다음과 같이 공시하고 있습니다.
| 회계년도 | 회계기간 | 예상 배당금(백만원) | 예상 배당률(연환산) |
| 제1기 | 2020.05.21~2021.03.31 | 637 | 2.54% |
| 제2기 | 2022.04.01~2022.09.30 | 2,202 | 5.86% |
| 제3기 | 2022.10.01~2023.03.31 | 2,313 | 6.16% |
| 제4기 | 2023.04.01~2023.09.30 | 2,349 | 6.26% |
| 제5기 | 2023.10.01~2024.03.31 | 2,341 | 6.23% |
| 제6기 | 2024.04.01~2024.09.30 | 2,369 | 6.31% |
| 제7기 | 2024.10.01~2025.03.31 | 2,366 | 6.30% |
| 제8기 | 2025.04.01~2025.09.30 | 2,401 | 6.39% |
| 제9기 | 2025.10.01~2026.03.31 | 2,410 | 6.42% |
| 제10기 | 2026.04.01~2026.09.03 | 2,460 | 6.55% |
| 제11기 | 2026.10.01~2027.03.31 | 2,393 | 6.37% |
| 제12기 | 2027.04.1~2027.09.30 | 2,382 | 6.34% |
공모가인 5,000원 기준으로 연환산 배당수익률을 계산한 것이며, 주가가 오를 경우 배당률은 낮아질 수 있습니다.
년간 6% 이상의 고배당을 계획하고 있으며, 년간 2회 지급으로 보이네요.
장기 배당 투자로는 나쁘니 않아 보입니다.
공모주 청약 정보
| 배정 대상 | 주식수 | 배정 비율 |
| 기관투자자 | 9,012,000 주 | 60.0% |
| 일반청약자 | 6,008,000 주 | 40.0% |
| 합계 | 15,020,000 주 | 100.0% |
미래에셋글로벌리츠제1호는 1,500만 주 모집에 751억 원을 공모할 예정입니다.
총 물량 중 40%인 600만 주를 일반인 대상으로 청약 예정입니다.
| 회사명 | 주식수 | 비율 |
| 미래에셋증권(주) | 2,102,800주 | 35.0% |
| KB증권(주) | 2,102,800주 | 35.0% |
| NH투자증권(주) | 1,802,400주 | 30.0% |
| 합계 | 6,008,000주 | 100.0% |
주관사는 미래에셋이며, 인수회사는 NH투자증권과 KB증권입니다.
물량은 미래에셋증권과 KB증권이 35%인 210만 주를 공모하며, NH투자증권이 30%인 180만 주를 공모합니다.
리츠 주식이므로 공모가는 5,000원으로 지정되어 있습니다.
| 구분 | 일자 |
| 수요예측 안내 공고 | 11/15 |
| 모집가액 확정 공고 | - |
| 청약공고 | 11/22 |
| 배정공고 | 11/26 |
11월 15일에 수요예측 안내 공고가 나오며, 11월 22일에 청약공고, 11월 26일에 배정 공고가 나옵니다.
| 구분 | 배정수 | 최고한도 | 청약 수수료 (온라인/영업점) |
청약 조건 |
| 미래에셋증권 | 2,102,800주 | 1,050,000주 | 2,000원 / 5,000원 | 청약일 비대면 개설 계좌 청약 가능 |
| KB증권 | 2,102,800주 | 700,000주 | 1,500원 / 4,000원 | 청약일 비대면 개설 계좌 청약 가능 |
| NH투자증권 | 1,802,400주 | 720,000주 | 무료 / 5,000원 | 청약개시일 전일 개설 계좌만 청약 가능 |
미래에셋증권 및 KB증권은 청약일에도 비대면 계좌 또는 은행연계 계좌로 개설한 경우에는 당일에도 청약이 가능하나, NH투자증권은 청약개시일 전일까지 개설된 계좌에만 청약이 가능합니다.
수수료는 NH투자증권이 무료, KB증권이 1,500원, 미래에셋증권이 2,000원의 수수료가 온라인 청약 시 부과됩니다.
최소 청약 단위는 10주이며, 모든 증권사별로 우대 고객 순위에 따라 최고 청약 한도가 더 많이 청약이 가능합니다.
배정 방법은 지금까지 리츠 주식이 모두 100% 였으나, 현재 공시 상에는 50%를 균등방식으로 배정하며, 나머지를 비례 배정으로 한다고 되어있네요.
소액투자자도 한번 청약을 시도해볼 만하겠습니다.
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